מתן אופציה לרכישת דירת מגורים ביום 1.1.2014 – האם תישלל הזכות לחישוב הליניארי המיוחד?

כידוע, במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בוצעו שינויים מהותיים בכללי הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.
בשינויים אלה עָסקנו בערב העיון המיוחד שקיימנו ביום 1.9.2013 וביום 3.9.2013.*

* לקבלת פרטים לגבי רכישת המצגת המפורטת (107 שקופיות) שחולקה למשתתפים בערב העיון, לחצו כאן.

כאן רק נזכיר, כי הָחֵל ביום 1.1.2014 מכירת דירת מגורים מזַכה שלא תהיה פטורה ממס שבח על-פי הכְּלָלים החדשים, תחויב, בתנאים מסוימים, במס אך ורק בגין השבח הריאלי שנוצר, לפי חלוקה ליניארית, מיום 1.1.2014; בעוד שיתרת השבח הריאלי (דהיינו, השבח הריאלי שנוצר, לפי חלוקה ליניארית, מיום הרכישה ועד ליום 31.12.2013) תהיה פטורה ממס. למותר לציין, כי משמעות הדבר היא חבות אפסית במס שבח בגין הרווח (שבח) הריאלי הגלום בדירה.

שאלה מעניינת המתעוררת בהקשר זה, היא מהו הדין לגבי דירת מגורים שמכירתה היום אינה זכאית בנסיבות העניין לפטוֹר ממס שבח על-פי הדין הקיים (למשל: מהטעם שטרם חָלפו 4 שנים ממועד המכירה הפטורה האחרונה) ובעליהּ מעניק אופציית Call לרכישתה שניתן לממשה ביום 1.1.2014.
כידוע, סעיף 49י1 לחוק מיסוי מקרקעין  – שחוקק בעקבות הלכת תאודור בר בעליון (ע"א 249/97) – קובע, כי "במכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין לרבות מימוש אופציה, לא יחולו פטור או הקלה אחרת ממס, אם במועד מתן הזכות לראשונה לא היתה מכירת הזכות במקרקעין פטורה מאותו המס או זכאית לאותה הקלה".
לדעתנו, קיים בהחלט בסיס לפרשנות מעניינת, לפיה הוראות אותו סעיף 49י1 לחוק אינן חלות על האופציה שתוארה לעיל, וממילא במועד מימושה ומכירת הדירה, יהיה המוֹכר זכאי לחישוב הליניארי המיוחד.