ועדת-הערר: כיצד יש לקבוע את עלות הבנייה במכירת יחידות שהתקבלו במסגרת עסקת קומבינציה כפולה?

פורסם פסק-הדין בעניין פינת פלורנטין בע"מ (ו"ע 4722-01-12).

העוררת רכשה בשנת 2005 נכס מקרקעין, וזאת בעסקת קומבינציה. במסגרת העִסקה, התחייבה העוררת לפַנות דיירים מוגנים שהתגוררו בנכס, לבְנות עבוּר הבעלים 21.33 יחידות דיור ולשלם את היטל ההשבחה החָל על המוֹכרים.
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, חִייב את העִסקה במס לפי שווי מכירה בסך 5,916,000 ש"ח, בחלוקה דלקמן: שווי שירותי הבנייה נכון ליום המכירה – 3,540,550 ש"ח; שווי דמי הפינוי – 2,233,170 ש"ח; והיטל ההשבחה – 142,280 ש"ח.
בשנת 2010 התקשרה העוררת עם חברת רוטשטיין נדל"ן ("הקבלן") בהסכם, בגדרו התחייבה העוררת למכוֹר לקבלן 59.5% מהנכס, בתמורה לקבלת שירותי בנייה ותשלום מזומן, תוך שהקבלן קיבל על עצמו את מלוא התחייבויות העוררת בכל הקשור לבניית היחידות עבוּר הבעלים והדיירים המוגנים. עוד התחייב הקבלן לבְנות עבוּר העוררת בשטח שנותר בבעלותה (40.5% מהזכויות בנכס) את היחידות הנוספות.
המשיב חִייב את העִסקה הנוספת במס, תוך שהוא מעריך את שווי שירותי הבנייה של הקבלן בסך של 10,944,664 ש"ח, וזאת כסכום המיַיצג את התמורה בגין בניית 40.5% משטח הפרוייקט.
המחלוקת בין הצדדים נעה סביב השְאלה מהו גובה עלויות הבנייה שיש להתיר למערערת בניכוי בעת מכירת היחידות שהקבלן בנה עבורה – האם לפי שווי שירותי הבנייה כפי שנקבעו בעסקה הראשונה (כטענת המשיב), או שמא כנגזר משווי שירותי הבנייה בעסקה השנייה (כטענת העוררת).

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (ס' נשיא (בדימ') השופטת ר' שטרנברג-אליעז – יו"ר, ורו"ח מיכה לזר ואלכס הילמן – חברים) קיבלה את הערר.

ועדת-הערר קבעה – תוך שהיא מַפנה, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין דירום (ע"א 7489/01) – כי דרישת העוררת להכיר בשווי עלויות הבנייה הנגזרות מהסך של 10,944,644 ש"ח בעת מכירת יחידות שנבנו על חלקם זה של המקרקעין, מבוססת על היגיון מיסויי וכלכלי כאחד. שכּן, משנישומה העוררת בגין השבח בשומה נשוא העִסקה השנייה, יש לראוֹת בשווי שירותי הבנייה בסיס להתרת ניכוי ההוצאות בעת חישוב השבח החָל על מכירת היחידות.