ועדת-הערר: האם החברה שבבעלותה מניות של איגוד מקרקעין וזכות לקבל דמי שכירות הינה איגוד מקרקעין?

פורסם פסק-הדין בעניין רפאל פישר אחזקות בע"מ (קישור לפסה"ד).

ביום 22.2.2010 רכשה העוררת 100% ממניות חברת בי.אס.די.אס נכסים בע"מ ("החברה") תמורת 4,960,000 ש"ח.
בעת הרכישה, החזיקה החברה ב-16% ממניות חברת קרית הרבנים בע"מ ("החברה המסונפת"), אותה רכשה החברה ביום 15.3.2005.
בנוסף למניות החברה המסונפת הוקנתה לחברה, מכוח הסכם מיום 15.2.2005 עם החברה המסונפת, זכות שכירות של המקרקעין שבבעלות החברה המסונפת לתקופה של 24 שנים, שלגביהם התקשרה החברה בהסכם שכירות-מִשנה עם שופרסל, וזאת לתקופה של 10 שנים ובדמי שכירות שנתיים של כ-4.8 מיליון ש"ח.
ביום 10.3.2013 הגישו העוררת והחברות שמכרו לה את מניות החברה הצהרה למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, על "פעולה באיגוד מקרקעין", תוך שהן מציינות, כי מדובר ב"מניות באיגוד מקרקעין", כאשר העוררת הצהירה כי חבותה במס רכישה עומדת על 248,000 ש"ח (5%).
ברם, ביום 22.9.2011 התקבל אצל המשיב מכתב מטעם העוררת, בגדרו צוין כי עקב טעות משפטית דוּוחה רכישת המניות כרכישת מניות באיגוד מקרקעין, ומשכך העוררת אינה חייבת במס רכישה.
פנייתה האמורה של העוררת נדחתה על-ידי המשיב, וכך גם ההשגה שהגישה. מכאן הערר.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים (השופט בדימ' מ' רביד – יו"ר, שמאי מקרקעין מ' יצחקי ועו"ד ד"ר ל' דוידאי – חברים) דחתה את הערר. 
בראשית הדברים, ציינה הוועדה, כי לאור הזמן הקצר שחָלף בין הגשת השומה העצמית לבין הבקשה לתיקון השומה עקב טעות בסיווג העִסקה, ובמיוחד לאור העובדה שפנייתה של העוררת נעשתה עוד בטרם המשיב הוציא לעוררת את השומה, אין למְנוע מהעוררת לתקן את שומתה העצמית ואין להשתיקה מלהעלות טענה בעניין זה.
באשר לשאלת סיוּוגה של החברה כ"איגוד מקרקעין" קבעה הוועדה, תוך שהיא נדרשת לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין וילאר נכסים (ע"א 6340/08), כי היות שהעוררת רכשה מעת החברה באותה עסקה הן את זכות הבעלוּת והן את זכות השכרת הנכס, כך שהן עברו לגורם אחד, יש לראוֹת את האחרונה נבלעת בזכות הבעלוּת, ומשאין לחברה נכסים נוספים מֵעבר לזכות הבעלוּת במקרקעין, יש לסַווגה כ"איגוד מקרקעין".
הוועדה הוסיפה ונדרשה לשאלה, כיצד יש לחיֵיב במס רכישה את רכישת מניות החברה – האם לפי שווי מניות החברה המסונפת (שנרכשו על-ידי החברה), או שמא לפי שווי המקרקעין שבבעלות החברה המסונפת? הוועדה קבעה, כי החבות במס רכישה כאמור תיקַבע לפי שווי המקרקעין שבבעלות החברה המסונפת, וזאת כמתחייב מנוסח הוראות סעיף 9(ב) לחוק כמו גם מתכליתן.
לבסוף, ולאור טענת המערערת בדבר השווי המופרז אותו ייחס המשיב למקרקעי החברה המסונפת, הציעה הוועדה שהמשיב יעריך בשנית את השווי האמור, וזאת תוך התייחסות לנתונים אליהם הפנתה העוררת (ובכלל זאת התחשבות בהליכי התכנון הקשורים למקרקעין ובהסכם השכירות הקיים לגביהם), כשלעוררת האפשרות להגיש חוות-דעת שמאית מטעמה בעניין.