ועדת-הערר: האם בחישוב הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים הכוללת זכויות בנייה יש להביא בחשבון גם את הזכויות הצפויות להתקבל בעתיד?

פורסם פסק-הדין בעניין ג'ורג' מייבסקו ז"ל ואח' (קישור לפסה"ד).

העוררים, שישה במספר, היו בעלי הזכויות בבית מגורים חד-קומתי הבנוי על שטח של כ-400 מ"ר, והכולל שתי דירות מגורים: האחת, בשטח של כ-71 מ"ר; והשנייה, בשטח של כ-35 מ"ר.
בין העוררים נחתם הסכם שיתוף וחלוקה, לפיו הזכויות בדירה הגדולה יוחדו לעוררים 1 ו-2 והזכויות בדירה הקטנה יוחדו לעוררים 6-3.
בחודש אוקטובר 2008 מכרו העוררים את זכויותיהם בנכס וביקשו פטוֹר ממס בגין השבח שנצמח להם במכירה. זאת, בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (דהיינו, הפטוֹר ממס במכירת דירת מגורים מזַכה אחת לארבע שנים).
המשיב לא נעתר לבקשת העוררים וקבע, כי התמורה החוזית הושפעה מקיומם של זכויות בנייה הניתנות לניצול. עוד קבע המשיב, כי העוררים אינם זכאים לפטוֹר חלקי ממס שבח על-פי הוראות סעיף 49ז לחוק, וזאת מהטעם שזכויות הבנייה מהוות נכס נפרד וניתנות לניצול ללא קשר לדירות המגורים.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב דחתה את הערר, ברובו.
בחוות-דעת מפורטת ומנומקת קבע חבר הוועדה, רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה, השופט וס' נשיא בדימ' ד' בר-אופיר, וחבר הוועדה הנוסף, רו"ח א' מונד), כי המשיב הוכיח בצורה משכנעת, כי התמורה החוזית במכירת דירות המגורים אכן הושפעה מזכויות בנייה נוספות קיימות לרבות זכויות הצפויות להתקבל בעתיד כתוצאה משינוי במצב התכנוני הקיים. זאת, לא רק מבּחינה אובייקטיבית, אלא גם מבּחינה סובייקטיבית, לאור ידיעתם של המוֹכרים בדבר הזכויות האמורות.
עם זאת, רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, כי היה על המשיב ליתן לעוררים פטוֹר חלקי ממס שבח על-פי הוראות סעיף 49ז לחוק (בכפוף לתקרת הפטוֹר היחסית לגבי כל עורר ועורר), וזאת מהטעם שלא היה מקום, בנסיבות המקרה, לבצע "פיצול פיזי-אופקי" של הנכס.