התקשרות בהסכם לגביה וניהול של מקרקעין – האם מכירה של "זכות במקרקעין"?

פורסם פסק-הדין בעניין הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים (קישור לפסה"ד).

הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים ("הפטריארך") הינו הבעלים של המקרקעין נשוא הערר והוא החכירם לקק"ל במסגרת שלושה הסכמי חכירה שנחתמו בשנים 1952-1951. בנוסף להסכמים אלה, התקשר הפטריארך בהסכם עם העורר מס' 2, ניות קוממיות שותפות מוגבלת ("התאגיד"), ביחס למקרקעין, וזאת בכפוף לזכויות קק"ל.
המשיב ראה בהסכם שנערך בין העוררים בגֶדר מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח ובמס רכישה.
העוררים, לעומת זאת, טוענים, כי מדובר בהסכם לגביה וניהול של המקרקעין ורק לגבי חלק קטן מדובר בעסקה במקרקעין. עוד טענו העוררים, כי מדובר בהסכם הלוואה.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים, מפי השופט בדימ' מ' רביד – יו"ר, ובהסכמת חברי הוועדה, מ' יצחקי וד"ר ל' דוידאי, דחתה את הערר.

בפסק-דין מפורט נדרש השופט בדימ' רביד, ראשית, להגדרת המונחים "בעלות", "שכירות" ו"חכירה" במקרקעין, וזאת הן לעניין הדין הכללי והן לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
לאחר מכן, המשיך השופט בדימ' רביד ובחן את הוראות ההסכם בין הצדדים, תוך שהוא מגיע למסקנה כי מדובר בעליל במכירה של זכות חכירה, שהיא זכות הקרובה למכירת זכות בעלוּת. זאת, מהטעם שההבחנה בין בעלוּת לחכירה תיבחן על-פי השְאֵלה מה נותר בידי הבעלים על-פי הסכם החכירה.
השופט בדימ' רביד הצביע על כך שהתאגיד קיבל יד חופשית לעשות במקרקעין כל מה שהפטריארך היה רשאי לעשות בהם, בכפוף לזכויות קק"ל; התאגיד קיבל עליו את חיוביו וזכויותיו של הפטריארך על-פי ההסכם; התאגיד נטל על עצמו את התחייבות הפטריארך על-פי הסכמי החכירה עם קק"ל; וכי התקיימו אינדקציות נוספות המעידות על כך ש"הפטריארך העביר לידי ניות [התאגיד] את הספוג המצומק שנותר בידיו, ספוג שביום מהימים יתרחב שוב" (סעיף 25 לפסק-הדין).
השופט בדימ' רביד הוסיף וציין, כי מאחַר שמדובר בזכויות הדומות לזכויות בעלוּת, אין צורך בקבלת חזקה ייחודית, וממילא גם הפסיקה שהביא ב"כ העוררות, התומכת שבטענה שבחכירה יש צורך בקבלת החזקה כדי להעיד על קיומה, אינה רלבנטית לעניינו.
בנוסף, דחה השופט בדימ' רביד את טענתם הנוספת של העוררים, לפיה מדובר בהסכם הלוואה.