בית-המשפט: האם יש ליישם את הוראות סעיף 18(ד) לפקודה ביחס לקרקעות פנויות ודירות גמורות?

פורסם פסק-הדין בעניין פרידמן חכשורי חברה להנדסה ובנין בע"מ (קישור לפסה"ד).

המערערת, חברה ותיקה אשר בפעילותה בתחום הבניה פועלת כיזם, קבלן מבצע וסוחרת בקרקעות.
בשנים הרלבנטיות, החזיקה המערערת במלאי קרקעות פנויות ובדירות גמורות שלא נמכרו.
לגבי הקרקעות הפנויות טענה המערערת, בין היתר, כי היא פועלת כסוחרת, כך שמדובר במלאי עסקי למסחר שלגביו יש להתיר בניכוי את הוצאות המימון באופן שוטף, מבלי להחיל את הוראות סעיף 18(ד) לפקודה.
לגבי הדירות הגמורות טענה המערערת, כי אין מדובר ב"יחידת עבודה" כמשמעותה בסעיף 18(ד), וממילא אין מניעה להתיר בניכוי את הוצאות המימון, ההנהלה והכלליות, וזאת בכפוף למגבלות העיתוי הקבועות בסעיפים 8א או 17 לפקודה.

בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי השופט מ' אלטוביה, דחה את הערעור ברובו.

השופט אלטוביה סקר את הוראות סעיף 18(ד) לפקודה ובכלל זאת את ההלכה שנקבעה על-ידי בית-המשפט העליון בעניין אינטרבילדינג (ע"א 1527/97).
לשיטתו, הגם שלשון הוראות סעיף 18(ד) לפקודה מתיישבת עם הפרשנות לפיה אין מקום להבחין בין קרקע שהיא מלאי עסקי המיועדת לבנייה לבין קרקע שהיא מלאי עסקי שאינה מיועדת לבנייה, יש ליישם את הלכת אינטרבילדינג ולבחון על-פי נסיבות אובייקטיביות* את ייעוד הקרקע שבידי הקבלן, כאשר הוראות סעיף 18(ד) לא תחולנה על קרקע שיועדה למסחר.

* לעניין זה, מפַרט השופט אלטוביה רשימה (בלתי-סגורה) של נסיבות שעל הקבלן להוכיח שמתקיימות על-מנת שהקרקע הנטענת להיות מיועדת למסחר אכן תיחשב לכזו: שהתקבלה החלטה חוקית של הקבלן לרכוש קרקע לצורך מכירתה כקרקע פנויה או החלטה חוקית לשנות ייעוד קרקע מבּנִייה למסחר בטרם שנת-המס המדוּוחת, נסיונות מכירה ממשיים של הקרקע, שלא בוצעו על הקרקע עבודות בנייה ושהקרקע הוחזקה בידי הקבלן תקופה קצרה יחסית עד למכירתה בפועל (כאשר אורך התקופה ייקָבע על-פי הנסיבות המסוימות של כל מקרה).

בהתאם, בחן השופט אלטוביה את הקרקעות הפנויות שבבעלות החברה והגיע למסקנה, כי רובן לא יועדו למכירה כקרקע פנויה, ועל-כן יש להחיל לגביהן את הוראות סעיף 18(ד) לפקודה.
באשר לדירות הגמורות, קבע השופט אלטוביה, כי סעיף 18(ד) לפקודה נועד ליצוֹר הקבלה בין הדיווח על הוצאות הכרוכות בבניית "מבנה שמשך בנייתו עולה על שנה" לבין הדיווח על ההכנסות הכרוכות בבניית מבנה שמשך בנייתו עולה על שנה, כאמור בסעיף 8א לפקודה. על-כן, קבע השופט אלטוביה, כל עוד לא מדַווחת המערערת על הכנסה ממכירת הדירות הגמורות אין להתיר לה הוצאות הכרוכות בדירות הגמורות.
השופט אלטוביה הוסיף וקבע, כי אין לקבל את טענתה החלופית של המערערת לפיה אף אם מלאי הדירות מהווה יחידות עבודה גמורות יש להחיל עליהן את הוראת העיתוי הקבועה בסעיף 8א(ג)(2)(ג) לפקודה או את הוראות סעיף 17, וזאת מהטעם שאותו סעיף 8א(ג)(2)(ג) קובע הסדרים ביחס ל"הכנסות מעבודה ממושכת" ואין בו כדי לשנות מהוראות סעיף 18(ד) העוסק ב"הוצאות הנהלה וכלליות" וריבית הכרוכות בביצוע "יחידת עבודה" והמהווה בבחינת lex specialis שהוראותיו גוברות.