בית-המשפט: אימתי רווחים ממכירת נדל"ן שהוחזק במשך תקופה ארוכה יחויבו במס הכנסה ולא במס שבח?

פורסם פסק-הדין בעניין גולובנציץ' (קישור לפסה"ד).

באותו מקרה, הוּצאה למערער שומה בצו מכוח סעיף 147 לפקודת מס הכנסה על-ידי המשיב, פקיד-שומה ירושלים 3, לגבי רווחים שהפיק ממכירת נדל"ן. זאת, מהטעם שפעילותו של המערער בתחום זה הגיעה כדי עסק.
המערער, לעומת זאת, טוען, כי הינו טוען רבני, וכי מדובר ברווחים הוניים החייבים במס שבח. עוד טוען המערער, כי נחתם הסכם פשרה בינו לבין מנהל מיסוי מקרקעין ביחס לאותם רווחים, וממילא פקיד-השומה אינו מוסמך לחרוג מההסכם האמור. 

בית-המשפט המחוזי בירושלים, מפי השופטת מ' מזרחי, דחה את הערעור.

ראשית, קבעה השופטת מזרחי, תוך שהיא מַפנה לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין חזן (ע"א 9412/03), כי פעולות אגף מיסוי מקרקעין אינן מאיינות את פעולת אגף מס הכנסה, וממילא אין בהסכם הפשרה שנחתם בין המערער לבין מנהל מיסוי מקרקעין כדי למנוֹע את התערבותו של פקיד-השומה.*

* דברים דומים נאמרו על-ידי השופטת מזרחי בפסק-הדין שניתן על-ידה ביום 12.3.2013 בעניין שגיא (קישור לפסה"ד), וזאת ביחס לשומת מע"מ שהוּצאה למערער באותו מקרה בסתירה להסכם שחתם מוקדם יותר עם פקיד-השומה.

ראו גם את מבזקנו מיום 4.3.2013 ביחס לפסק-הדין בעניין בית רחוב פיירברג 16 בע"מ.

לגופו של עניין, קבעה השופטת מזרחי, כי המערער ביצע שורת פעולות אינטנסיביות בתחום המקרקעין במהלך השנים, הן ביחס לעסקות נשוא השומות והן ביחס למקרקעין נוספים, דבר המלמד על דפוס פעולה מסחרי, המוביל דרך השבחת קרקעות שמלכתחילה לא היו מיועדות לבנייה, למכירתן במועד המתאים.
השופטת מזרחי הוסיפה וציינה, כי הפעילות נעשתה בהיקף גדול במיוחד ובאופן מאורגן ושיטתי, תוך ניצול מנגנוני החברות שבבעלותו ושימוש בבקיאותו של המערער ("שאינה המומחיות של טוען רבני..."), כמו גם בבקיאותם של יועציו הרבים (בבחינת "בקיאות שילוחית").
השופטת מזרחי הדגישה, כי אמנם מדובר במקרקעין שהוחזקו במשך שנים לא מעטות, אך בכך אין, לשיטתה, כדי לגרוֹע מסיוּוגה המסחרי של הפעילות, שכּן המערער קָבע את מועד המכירה בעיותי האופטימלי מבּחינת השׂאת הרווח.