ועדת-הערר: האם סיווּגה של אופציה במקרקעין כאופציה ייחודית מותנה בהיותה ניתנת להעברה לאחֵר ללא כל תנאי וסייג?

במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף פרק חמישי2 לחוק זה ובו הוראות ייחודיות הקובעות פטוֹר ממס רכישה לגבי מכירה (הסבה) של אופציה במקרקעין.

המונח "אופציה" מוגדר כ"זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד" ואשר מתקיימים לגבּיה התנאים המצטברים הבאים: האופציה ניתנה בכתב; האופציה ניתנת להעברה או למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הכתובים בהסכם היא בלתי-חוזרת; האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על-ידי בעל הזכות במקרקעין; התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה – לפי הגבוה; למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין נשוא האופציה; ונמסרה למנהל מיסוי מקרקעין הודעה על מכירת האופציה וזאת תוך 30 ימים מיום מתן האופציה.

מִטבע הדברים, מכשיר האופציה אוצֵר בחוּבּו יתרונות מס משמעותיים והפך לאֶחד מהכלים העיקריים לתכנון מס בעסקות מקרקעין.

הבוקר פורסם פסק-דין בהקשר זה של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מגור החזקות בע"מ ואח' (ו"ע 4186-07-10).

באותו מקרה, נדונה אופציה לרכישת זכות במקרקעין לתקופה של שלושה וחצי חודשים ("האופציה") שרכשו העוררות מהחברות שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואפריקה ישראל מגורים בע"מ, בתמורה ל-2,500,000 ש"ח. על המקרקעין נשוא האופציה קיימת זכות לבניית מגדל מגורים הכולל 42 יחידות דיור.
בגדרו של ההסכם למכירת האופציה נקבע, כי מקבל האופציה (דהיינו, העוררות) יהיה רשאי להסב את זכויותיו והתחייבויותיו על-פי ההסכם וזאת אך ורק לחברי קבוצת רכישה שיארגן.
המשיב קבע, כי קיימות מגבלות על מכירת (הסבת) האופציה לאחרים, ומשכך אין האופציה מהווה "אופציה" כמשמעותה בפרק חמישי 2 הפטורה ממס רכישה בידי העוררות. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה, השופט וסגן-הנשיא בדימוס ד' בר-אופיר, וחבר הוועדה, רו"ח יהושע ביליצקי), קיבלה את הערר.
רו"ח פרידמן קבע, כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי מתקיימים באופציה כל התנאים להחשבתה כאופציה ייחודית הבאה בגדרי פרק חמישי 2 לחוק, למעט התנאי הדורש שהאופציה תהיה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה" – אשר לגביו קיימת מחלוקת בין הצדדים.
לגבי מחלוקת זו, קובע רו"ח פרידמן, כי ניתוח לשון החוק מצביע על כך שלא רק שאין בו עיגון לשוני לפרשנות המשיב לפיה על האופציה להיות ניתנת לסיחור ללא כל תנאי וסייג, אלא להפך – המילים של הסיפא "בתנאים הקבועים בהסכם האופציה" מראים בבירור כי המחוקק איפשר, במודע ובמפורש, לסַייג את הדרישה הבסיסית בדבר היותה של האופציה ניתנת להעברה, וזאת בתנאים ובסייגים כלשהם כפי שייקָבעו על-ידי הצדדים להסכם האופציה.
רו"ח פרידמן הוסיף וציין, כי אין כל בסיס לטענת המשיב לפיה על האופציה להיות "סחירה", מה גם שאף אם טענה זו הייתה נכונה, הרי שסחירות זו לא נפגמת כלל באם קיימים בהסכם האופציה תנאים וסייגים בדבר מיהות האנשים שהאופציה תסוחר אליהם.
רו"ח פרידמן המשיך ובחן את תכלית הוראות פרק חמישי 2, אך לא מצא על כך פירוט או הרחבה כלשהם בדברי-ההסבר להצעת החוק ואף לא בפרוטוקול הדיון בועדת-הכספים, בעוד שלעמדת העוררות נמצא תימוכין בספרות.