בית-המשפט העליון: אימתי זכאי מוכר דירת מגורים שהתקבלה בירושה לפטוֹר ממס שבח?

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין רחובות בעניין שיין (ע"א 8469-11).

עניינו של פסק-הדין בנכס מקרקעין בשטח 502 מ"ר שירשה המשיבה מאִמה המנוחה בשנת 1998.
בחודש דצמבר 2005 מכְרה המשיבה 150/502 חלקים מזכויותיה בנכס לאחיה וביקשה פטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (הפטוֹר ממס במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים), תוך שהיא מציינת כי הנכס כולל 2 דירות וכי נמכרה דירה אחת מתוכן.
בחודש יולי 2007 מכרו המשיבה ואחיה – רוכש הזכויות בעסקה הראשונה – את מלוא זכויותיהם בנכס לצד ג'. בעקבות מכירה זו, פנתה המשיבה למנהל מס שבח רחובות (המערער) בבקשה להמיר את הפטוֹר ממס שבח שקיבלה בעסקה הראשונה לפטוֹר לפי סעיף 49ב(5) לחוק, דהיינו לפטוֹר ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
המערער נעתר עקרונית לבקשה, אך בהמשך החליט על דחיית הבקשה, וזאת מהטעם שלא ניתן לבדוֹק האם בעת פטירת אִמה של המשיבה בשנת 1998 הנכס היווה "דירת מגורים אחת בלבד" כנדרש בסעיף 49ב(5) לחוק. על החלטה זו הגישה המשיבה ערר.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה את הערר ברוב דעות (ו"ע 23086-12-09).
על-פי דעת-הרוב של הוועדה, למרוֹת שמחומר הראיות עלה, כי עוד לפני פטירתה של המנוחה נעשו פיצול של הנכס ל-2 דירות (והא-ראיה שבעסקה הראשונה בשנת 2005 מָכְרה המשיבה דירת מגורים אחת לאחיה), הרי שהפיצול או ניצול הנכס למטרות שונות אינו המבחן הקובע, אלא המצב הקנייני-רישומי של הנכס נשוא הפטוֹר.

בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית, קיבל את הערעור.

לדבריו, אף אם הייתה מתקבלת טענת המשיבה לפי הנכס שאותו ירשה בשנת 1998 היה בגֶדר דירת מגורים אחת בלבד, הרי שמכירה של 150/502 חלקים מהנכס מהמשיבה לאחיה בעסקה הראשונה אינה ממלאת אחַר התנאי הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק ולפיו על המוֹכר למכוֹר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים. שעה שכך, כפי שהמנוחה-המורישה לא הייתה זכאית לפטוֹר בגין מכירת חֵלק מזכויותיה בדירת מגורים, כך גם המשיבה כיורשתה אינה זכאית לכך.
השופט עמית הוסיף וקבע, כי מבחן "הזכות הקניינית" בו נקטה דעת הרוב בועדת-הערר אינו המבחן המתאים לצורך בחינת הפטוֹר. שכּן, לא המבחן הקנייני-רישומי הוא הקובע, אלא בחינת דירת המגורים על-פי החלופה של השימוש בפועל או החלופה של המבחן האובייקטיבי.
במקרה דנן, ציין השופט עמית, גם דעת הרוב לא חָלקה על הממצאים העובדתיים שנקבעו בדעת המיעוט, ומחומר הראיות – כולל עדותה של המשיבה עצמה – עולה, כי עוד בחייה של המנוחה הנכס כָּלל שני אגפים ששימשו למגורים נפרדים ומחסן שהוסב למגורים לצורך השכרתו. דהיינו, השימוש בנכס פוצל בפועל עוד בחיי המורישה ליותר מדירת מגורים אחת, וממילא אין המשיבה זכאית בעסקה הראשונה לפטוֹר על-פי סעיף 49ב(5) לחוק.