פורסם פסק-הדין בעניין רויאל קונספט: האם ברכישת נכס המושכר מראש יש לפצל את הנכס הנרכש לשני רכיבים?

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין רויאל קונספט בע"מ (ע"מ 33750-02-11).

באותו מקרה, רכשה המערערת, בחלקים שווים יחד עם חברת פריצקר, נכס מקרקעין מחברת מושקוביץ בתמורה ל-13,300,000$.
הנכס הנרכש כָּלַל מגרש בן 15 דונם עליו בנויים 108 יחידות דיור ואולמות אשר נועדו להשכרה לחברת עמידר ל-5 שנים עם אופציית הארכה ל-5 שנים נוספות (אופציה שמומשה בסופו של יום על-ידי עמידר) על-פי הסכם שנחתם בין חברת מושקוביץ לעמידר ("הסכם עמידר").
רכישת הנכס על-ידי המערערת וחברת פריצקר, שנעשתה ביום 25.6.2001, כללה גם הסבת הסכם עמידר לחברות הרוכשות.
לשיטת המערערת, יש לפצל לצורכי פחת את עלות הנכס שרכשה לשני רכיבים: האחד, הנכס הנרכש בהתעלם מהיותו מושכר, הָשווה, על-פי חוו"ד שמאית, 9,600,000$, ואשר לגביו יש לנַכּוֹת פחת בשיעור 4% לשנה; השני, זכות השכירות לפי הסכם עמידר, המהווה את ההפרש בין התמורה בעסקה לבין 9,600,000$, דהיינו 3,700,000$, ואשר לגבּיה שיעור הפחת הוא 10%, המשַקף את אורך החיים הכלכלי הידוע של זכות זו.
לעומת זאת, המשיב טען שיש להתייחס לזכות השכירות לפי הסכם עמידר כחלק מהנכס הנרכש ולהתיר את ניכוי הפחת בהתאם כניכוי פחת בגין בניין (דהיינו בשיעור 4%).

בית-המשפט המחוזי, מפי השופט ד' מינץ, דחה את הערעור.

לדבריו, גם אם ניתן היה לערוֹך את הפיצול שערכה המערערת ולראוֹת בזכות השכירות לפי הסכם עמידר כ"נכס" בפני עצמו, לא היה בכך כדי להועיל למערערת, שכּן על-פי הלכת נצבא (ע"א 306/59) אי-קביעת שיעור פחת בתקנות הפחת משמעה שלילת הזכות לפחת.
בנוסף, ציין השופט מינץ, כי גם לגופו של עניין לא היה מקום לפיצול התמורה לשני רכיבים, וזאת הן מהטעם התנהלותה של המערערת מלמדת כי היא עצמה לא ראתה בעסקת הרכישה עסקת מפוצלת (המערערת דיוְוחה עליה לרשויות המס כעסקה אחת בשנת 2001 ורק במסגרת הדו"ח לשנת 2002 שהוגש באיחור של שלוש שנים היא ביקשה לערוֹך את הפיצול) והן מהטעם שהחלוקה אינה משַקפת את המציאוּת לאשורה ולוּ בְּשל העובדה שעלות רכישת זכות השכירות לפי הסכם עמידר עולה, לטענת המערערת, בהרבה על הכנסותיה מהסכם זה.

נציין, כי קביעתו של השופט מינץ בדבר היעדר הזכאות לנַכּוֹת פחת כלכלי סותרת, עם כל הכבוד, פסיקה מַקבילה של בתי-המשפט המחוזיים כמו גם מאמרים של מלומדים שונים ובכללם פרופ' י' אדרעי ורו"ח א' אבני. השופט מינץ אמנם הזכיר את הפּסיקה והמאמרים האמורים, אך קבע שאין בהם כדי לשנות את ההלכה שנקבעה (בשנת 1960) בעניין נצבא.

עוד נציין, כי בחודש נובמבר ניתן פסק-הדין החדשני של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי השופט מ' אלטוביה, בעניין סגנון (עמ"ה 1228/02), וזאת בהתייחס לסוגיה מקבילה שמקורהּ בכיבוס דיבידנדים.*

מומלץ אפוא, לשוב ולהידרש לפסק-הדין האמור.