חוזרים חדשים של המוסד לביטוח לאומי | פעילות ייצורית לעניין החוק לעידוד השקעות הון | התיישנות | האם רכישה משותפת של מקרקעין חייבת במס רכישה כדירה מוגמרת? (קבוצת רכישה) | קביעת השווי במכירת מקרקעין בין צדדים בלתי-קשורים

פסק-הדין בעניין טיפיקון בע"מ

המערערת, חברת טיפיקון בע"מ, הוקמה בשנת 2009 על-ידי המערער, רועי אלמגור, המחזיק במלוא מניותיה.
בשנות-המס הרלבנטיות לערעור החברה (2013 ו-2014), דיוְוחה המערערת למשיב, פקיד-שומה חיפה, על הכנסותיה כהכנסות מועדפות לפי החוק לעידוד השקעות הון.
ברם, לטענת המשיב, החברה אינה זכאית להטבות המס לפי החוק לעידוד השקעות הון, מאחַר ואינה מבצעת "פעילות ייצורית" כנדרש על-פי ההגדרה של "מפעל תעשייתי", שכּן פעילותה היא פעילות של ייעוץ ומתן שירותים בלבד.
מחלוקת נוספת בין הצדדים נעה סביב טענת המערערים להתיישנות השומות שהוצאו להם על-ידי המשיב.
יצוין, כי המערערים הגישו תצהיר עדות ראשית אחד, מטעם המערער, אך בהיעדר התייצבותו של המצהיר נקבע, כי התצהיר האמור לא ישמש כחלק מחומר הראיות בערעורים.

בית-המשפט המחוזי בחיפה, מפי השופטת א' וינשטיין, דחתה את הערעור בשאלה העיקרית וקיבלה את הערעור בנושא ההתיישנות אך רק לגבי שנת-המס 2012 (קישור לפסק-הדין).

השופטת וינשטיין קבעה, כי החברה עוסקת במתן שירותים ואינה עוסקת בייצור מוצרי תוכנה ופיתוח; וכי החברה לא הרימה את נטל הראיה המונח על כתפיה להוכיח כי היא מקיימת "מפעל תעשייתי".
לדבריה, הסכם השירותים בין המערערת לבין הלקוח הזר של המערערת (חברה אמריקאית), שהינו הראיה היחידה שהוצגה בפני בית-המשפט, מלמד על כך שהחברה מספקת שירותים ללקוח הזר ופעילות זו של מתן שירותים וההכנסה הנובעת ממנה אינה מזַכה בהטבות המס לפי החוק לעידוד השקעות הון. כמו-כן, הכנסות החברה אינן נופלות בגֶדר אחת מהקטגוריות של "הכנסה מועדפת", שכּן הכנסותיה אינן הכנסות ממכירת מוצרים שיוצרו במפעלה, אינן הכנסות ממתן זכות לשימוש בידע או בתוכנה שפותחו במפעלה או הכנסה מתמלוגים שהתקבלו ממתן זכות שימוש כאמור ואף אינה הכנסה ממחקר ופיתוח תעשייתי בעבור תושב-חוץ.
השופטת וינשטיין הדגישה, כי המערערת אינה מייצרת מוצר מסוים – תוכנה מסוימת – אשר אותה או את זכויות השימוש בה היא מוכרת או מעניקה רישיונות שימוש בה; וכי אילו פני הדברים היו כך, הרי שאמנם ניתן היה לקבוע כי מדובר ב"פעילות ייצורית" וב"הכנסה מועדפת", שכּן כתוצאה מהפעילות היה נוצר "יש מוחשי וממשי חדש" בידי המערערת. אלא שבמקרה דנא, הוסיפה השופטת וציינה, מהסכם השירותים עולה כי החברה מספקת שירות לפי דרישת הלקוח הזר וכי למעשה המוצר, התוכנה על כל זכויות הקניין הרוחני בה, אינה שייכת למערערת אלא ללקוח הזר.
השופטת וינשטיין הִבהירה, כי מספר העובדים אינו צריך להוות אינדיקציה בלעדית או מרכזית לקיומו של "מפעל" ויש לבחון כל מקרה לגופו בהקשר זה, לפי תחום הפעילות של המפעל והיקפי הייצור. אך עם זאת, שורת ההגיון והשכל הישר מובילים למסקנה, כי גם אם בתחילת פעילותו של מפעל יש מספר מועט של עובדים ולאחַר תקופה גדֵל מספר העובדים, הרי שבסופו של דבר קיימת "ישורת תעסוקתית" המקבעת את מספר העובדים למספר קבוע פחות או יותר לצורך קיום פעילות ייצורית במסגרת של "מפעל תעשייתי".

באשר לטענת התיישנות השומות שהוציא המשיב, קבעה השופטת וינשטיין, כי בעוד שלא מצאה כל בסיס לטענת ההתיישנות ביחס לשנות-המס 2013 ו-2014, יש לקבל את הטענה ביחס לשומה בצו לשנת-המס 2012. שכּן, בעוד שהצו לשנת-המס האמורה נשלח למערערים במועד, נימוקי הצו לא נשלחו במועד זה, וזאת – כפי שהודתה המפקחת בתצהירה – מחמת טעות אנוש ולמרות שהנימוקים היו חתומים וערוכים במועד.
השופטת וינשטיין ציינה, כי הגם שהדעת בהחלט אינה נוחה מן התחושה כי המערערים נמנעו במתכוון מפנייה למשיב לצורך קבלת נימוקי הצו (וזאת, כנראה, לצורך יצירת טענת התיישנות עבורם) וגם אם ברי כי קבלת התנהלות זו מובילה לתוצאה שהיא לכאורה אינה תוצאת "מס אמת", לא ניתן לסטות מההלכה הפסוקה אשר העדיפה מפורשות את הוודאות על-פני קביעת "מס אמת" במצבים של התיישנות.

פסק-הדין בעניין פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח'

ביום 14.3.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח'.

עניינו של פסק-הדין בחמישה פרוייקטים להקמת בתי דירות בחיפה שבהם נרכשו זכויות בקרקע על-ידי רוכשים שונים, כאשר לאחַר הרכישה מכרו הרוכשים המקוריים זכויות בלתי-מסוימות בקרקע לקבוצה של רוכשים נוספים (העוררים) אשר כולם התקשרו יחדיו בהסכם משותף להקמת בתי דירות למגורים.
כל הקבוצות התארגנו באמצעות ועד שנבחר על-ידיהם, התקשרו עם קבלנים והֵחלו בעבודות הבנייה.
הרוכשים הנוספים הגישו הצהרות למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בדבר רכישת זכויות בקרקע בלבד.
ברם, המשיב לא קיבל את ההצהרות האמורות וקבע, כי כל אחד מהרוכשים הנוספים רכש דירת מגורים גמורה באשר לדבריו הם התארגנו בכל אחד מהפרוייקטים כקבוצת רכישה באמצעות גורם מארגן. בהתאם, הוא חִייב את הרוכשים הנוספים במס רכישה על-פי שווי דירות המגורים.
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין). 
בראשית הדברים, נדרש השופט סוקול למסגרת המשפטית הרלבנטית לרכישת זכויות והקמת מבנים על-ידי קבוצת רכישה ובכלל זאת את ההוראות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון 69.
לאחר מכן, נדרש השופט סוקול לשתי השְאֵלות שהתעוררו בערר: האחת, האם מהותן האמיתי של עסקות הרכישה הייתה רכישת דירות מגורים מוגמרות מהרוכשים המקוריים בכל הפרוייקטים; והשנייה, האם העוררים התארגנו כקבוצת רכישה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו האם ניתן למצוא בכל אחת מקבוצות הרכישה "גורם מארגן".
השופט סוקול בָּחן את הסכמי הרכישה בגדרם רכשו העוררים את הזכויות מהרוכשים המקוריים ואת הסכמי השיתוף וקבע, כי "העסקה האמיתית" שבין הצדדים היא זו שעולה ממסמכים אלה, דהייננו רכישת זכויות בלתי-מסוימות במקרקעין והסכם לבנייה עצמית משותפת של כל חברי הקבוצה. עוד קבע השופט, כי לא עלה בידי המשיב לשכנע, כי העִסקה האמיתית הייתה שונה מהסכמי הרכישה והשיתוף, כלומר כי אומד דעתם של הצדדים היה שונה מהנחזה על-פי אותם הסכמים.
השופט סוקול המשיך ונדרש לשאלה השנייה, דהיינו האם קבוצות הרכישה כָּללו גורם מארגן והשיב על כך בשלילה. לדבריו, הגם שהרוח החיה מאחורי כל העסקות והקמת כל הפרוייקטים הייתה אותו אדם (אייל פרידמן) – בהיותו מי שאיתר את כל הנכסים, הציע למוכרים (הרוכשים המקוריים) את עסקות הרכישה, פעל לשַווק את הפרוייקטים לרוכשים הנוספים, פנה לאדריכלים, עָרך אומדן של העלויות הצפויות ובמספר מקרים אף היה חָבר בוועד המפקח כנציג של בני משפחתו – "גורם מארגן" הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה ולא חָבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה. וכך ציין השופט סוקול (וראו גם דבריו בעניין זה של חבר הוועדה, עו"ד נ' מולכו): "גורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה, ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה. ודוקו, קבלת תמורה עבור שירותים אחרים [ההדגשה במקור – א' ש'] שניתנו על ידי אותו גורם לקבוצה, שאינם בבחינת שירותי ארגון, אינו מספיק כדי לקבוע שהגורם משמש כ'גורם מארגן' במובן החוק...".
לאור כל האמור, סיכם השופט סוקול וקבע, כי לא הוכח שהקבוצות פעלו באמצעות גורם מארגן כמובנו על-פי חוק מיסוי מקרקעין.

פסק-הדין בעניין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ.

עניינו של הערר במחלוקת שהתגלעה בין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ ("העוררת 1"), מיגוון נכסים 5 בע"מ ("העוררת 2") ו-א.א. נכסי הצפון בע"מ ("העוררת 3") לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) באשר לשווי המכירה של הזכויות במקרקעין שמכרה העוררת 1 לעוררות 2 ו-3 בשנת 2016.
העוררות דיווחו למשיב על שווי של 1,875,000 ש"ח, אך המשיב לא קיבל את השווי המוצהר וקבע, כי שווי המכירה הוא בסך של 4,700,000 ש"ח, וזאת תוך שהוא מתבסס על עסקת השוואה אחת בלבד ("עסקת ההשוואה") ולמרות שבסמוך לפני ביצוע המכירה העריך המשיב עצמו את הזכויות במקרקעין ב-1,850,000 ש"ח לגבי עסקה למכירת חלק ממניות העוררת 1 ("העִסקה הקודמת").
העוררות הגישו השגה ובעקבות זאת הפחית המשיב את השווי ב-25%. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
לאחַר ניתוח מפורט של נסיבות העִסקה, קבע השופט סוקול, כי לא עלה בידי המשיב להרים את הנטל להוכיח את שווי השוק (הגבוה, לשיטתו, משמעותית מהתמורה שנקבעה בהסכם) וכי בקביעת שווי השוק התבסס המשיב על עסקת השוואה אחת ויחידה אשר אינה יכולה ללמד על מובהקות מסויימת שבגינהּ יש לקבוע את שווי המכירה דווקא בהתאם לעסקת ההשוואה ולא על-פי השווי המוצהר. בנוסף, המשיב התעלם שלא בצדק מהעִסקה הקודמת שנבחנה על-ידיו.
עוד קבע השופט סוקול, כי עסקת ההשוואה אינה רלבנטית הן בְּשל הנסיבות המיוחדות בהן נכרתה והן בְּשל השוני המהותי בין המקרקעין מושא עסקת ההשוואה לבין המקרקעין מושא הערר.
לאור זאת, נקבע, כי משלא הוכח שווי השוק הרי שלא הוכח כי קיים פער בין שווי השוק לבין השווי המוצהר אשר בגינו אין לאמץ את האחרון. 
עוד נקבע, כי טענותיהן של העוררות בנוגע לשווי המכירה הן אמינוֹת ולא הוכח כי העוררות פעלו בחוסר תום-לב או בתרמית; וכי לא נטען ובוודאי שלא הוכח כי קיימים ביניהן יחסים מיוחדים שיש בהן כדי ללמד, כי אין לאמץ את השווי המוצהר, ככל שהיה מוכח שווי השוק ופער בינו לבין השווי המוצהר.

חוזרים חדשים של המוסד לביטוח לאומי

המוסד לביטוח לאומי פרסם שני חוזרים חדשים:
האחד: חוזר מעסיקים 1480, שעניינו בדיווח ותשלום דמי ביטוח עבוּר עובדים במערכת הבחירות לכנסת ה-12 בחודש אפריל 2019 (קישור לחוזר);
השני: חוזר ביטוח 1464, שעניינו בקביעת תושבותם של מי שמתגוררים בשטח גדר ההפרדה בירושלים (קישור לחוזר).